“不限價”增多 北京供地節奏加快
2019-06-27 來源:北京商報 [邱媛媛] 孟凡霞 榮蕾 51

  日前,北京市土地交易市場成交了大興亦莊、懷柔的3宗住宅用地,建筑規模約32萬平方米,成交金額98.76億元。其中,亦莊2宗限價土地分別被雅居樂和港中旅摘取,懷柔住宅地塊花落“城建+懷勝”聯合體。記者了解到,在此次土拍過后,不限價地塊增多以及亦莊限競房積壓逐漸為外界所關注;此外,有房產相關機構數據顯示,2019年上半年北京供地節奏有所加快。值得一提的是,另有專家分析稱,目前市場已經進入深度調整期,房地產市場發展趨穩前提下,市場預期沒有那么積極,房企拿地偏向于審慎,另一方面償債壓力較大,謹慎拿地還是占據主流。

  亦莊成限競房“紅海”

  根據競拍結果,在6月21日成功出讓的3宗住宅地塊中,北京經濟技術開發區河西區X92R1地塊被雅居樂以31.8億元、41%的溢價率拿下,成交樓面地價為39625元/平方米;與上述地塊相鄰的X92R2地塊被港中旅以30.6億元、39%的溢價率拿下,成交樓面地價為38956元/平方米。兩宗地塊都要執行“70/90”政策,商品住房銷售均價不超過54160元/平方米,且最高銷售單價不得超過56868元/平方米。

  因為“70/90”政策要求,上述地塊居住建筑規模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。所以按照一套房100平方米粗略計算,預計河西區X92R1地塊(用地面積36478平方米,建筑規模80252平方米)、河西區X92R2地塊(用地面積35704平方米,建筑規模78549平方米)這兩宗地將為亦莊區域再添1580余套小戶型限競房房源。

  在業內人士看來,最新兩宗限競房的入市,將加劇大興亦莊板塊的競爭。一方面,此前大興區已迎來一輪密集限競房供應潮,限競房成區域商品房供應主力;另一方面,因面積和區位趨同,該區域限競房基本都面臨同質化嚴重、項目整體去化率較低的問題。

  據了解,算上此次最新出讓入市的兩宗限競房地塊,目前亦莊河西區一共有6個限競房項目,此前4個項目分別為:開盤的和悅華錦、金隅·金鱗府以及待入市的中國鐵建國際公館、金隅在亦莊的另外一宗地塊。以上6個限競房項目累計將提供6000套房源。項目整體去化率方面,據諸葛找房提供的數據顯示,截止到6月12日,該區域限競房去化程度僅為31.9%

  張大偉指出,上述新出讓的亦莊兩宗地塊是北京樓市史上的第95-96宗限競房地塊。整體看,大興及亦莊板塊合計供應的限競房已經高達178萬平方米;再單獨看亦莊,在這兩塊地之前已經有4個限競房項目,建筑面積高達55萬平方米,疊加近日出讓的15萬平方米,亦莊板塊限競房已經高達70萬平方米。另外,算上周圍的瀛海等,限競房合計建筑面積已經超過百萬平方米。

  “亦莊已經成為限競房供應的‘紅海’。”就亦莊當前限競房供應情況,張大偉如是概括其區域特點。

  不限價地塊增多

  不限價地塊增多,是本次土拍中的一大亮點。據悉,在6月21日土拍中,懷柔區懷柔新城03街區地塊住宅部分為純商品房地塊,不限價也無“70/90”限制,該地塊被北京城建+懷勝以36.36億元拿下,溢價率0%。

  根據數據研究中心提供的數據,加上6月21日懷柔成交的這宗不限價地塊,2019年以來北京已經成交了6宗不限價地塊,可以較為明顯地看到土地出讓規則有所松動,出讓規則更加靈活。

  “2018年全年僅成交1宗不限價地塊,而截至2019年上半年已成交6宗。由此可以看出,今年以來北京不限價地塊供應量明顯增加,這也是北京土地市場2019年的一個重要轉變。”談及近期不限價土地的出讓,數據研究中心分析師岳蒙蒙如是說道。

  據悉,從2016年下半年開始,北京住宅用地出讓開始采用“限房價、競地價”方式,限競房和共有產權房地塊成為北京住宅供應的主力,2018年成交的52宗住宅地塊中,有51宗是限競房及共有產權住房地塊,僅有1宗商品房住宅地塊。

  “2018年北京土地成交幾乎全部為限定價格,純商品住宅用地稀缺。去化依舊艱難下,房企拿地信心會受挫。”岳蒙蒙指出,當前限競房項目整體網簽率僅三、四成,房企銷售壓力巨大。

  在許小樂看來,不限價地塊增多,是在北京剛需化的限競房集中供應、改善型新房變得稀缺的背景下做出的調整。未來或仍有非限價地推出,這將給予開發商在產品上更大的自主性,刺激開發商拿地熱情。不過許小樂也指出,本次土地出讓顯露出的不限價地塊增多,不能過度解讀,只是對現有房地產調控政策的適時調整。

  供地節奏加快

  據了解,受嚴苛的土地出讓條件、樓市深度調控、土地供應節奏放緩等多方面影響,2018年以來北京土地市場較冷,“低迷”甚至一度成為2018年北京土地市場的關鍵詞。成交數據方面,2018年北京共成交72宗土地,成交額1682.9億元,土地市場成交量及成交額均低于上年同期水平,呈明顯下降趨勢。

  然而,進入到2019年,北京土地市場成交雖然仍較“低溫”,但供地節奏似乎有所加快。

  數據研究中心統計,從5月10日北京舉行土地推介會之后,截止到6月第三周,北京已有8宗住宅用地掛牌,供地速度有所提升。來自貝殼研究院的統計數據也顯示,2019年前5月北京市住宅用地供應規劃建面同比增長15.1%,為近五年同期最高,供地節奏確已加快。

  對此,數據研究中心方面認為,預計下半年北京市場將更大力度供地。不過在許小樂看來,北京下半年供地很大程度上不會有大幅增長。

  “從歷史數據看,下半年住宅用地供應會多于上半年。但供地節奏會與商品住宅去化周期相協調,當前北京商品住房尤其是限競房去化緩慢,且近期高溢價土地的競得方主要為首次進京的房企,而多數扎根北京的房企由于前期土地轉化的存量供應去化壓力大,而舉牌熱情低,因此近期土地出讓的情況不能作為土地市場大幅升溫的參考。”許小樂解釋道。

  實際上,盡管近期北京供地節奏有所加快,但實際上房企對于拿地仍比較謹慎。岳蒙蒙直言,當前市場已經進入深度調整期,房地產市場發展趨穩前提下,市場預期沒有那么積極,房企拿地偏向于審慎,另一方面償債壓力較大,謹慎拿地還是占據主流。

  “雖然說一些房企目前的土地儲備也不太足,希望能夠在公開市場上再繼續拿地,但是大家普遍對土地競拍持理性和謹慎態度,一旦競拍價格超出了對地塊未來價值的市場預期,可能就會停止舉牌。所以,這也能體現出來房企對拿地的謹慎態度。”合碩機構首席分析師郭毅分析道。

  就“雅居樂等外地房企在京積極搶地”這一問題,岳蒙蒙分析認為,一方面是因為在北京高昂的房價下,即使拿地成本高,利潤差依然可觀;其次,北京作為核心一線城市,如果房企在此有地產項目的布局,無論對于其企業融資、資本市場估值還是市場等都有重要意義;此外,北京依然保持著強有力的人口吸附能力,即使受到政策調控限制,抗風險能力依然是最強的。

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