住房公積金貸款風險及防控對策探析調研報告
2019-10-31 來源:安康市住房公積金中心 [邱媛媛]黎云 77

  城市化進程的加快,帶動了房地產行業的發展,房屋價格的持續上漲,使得越來越多的人開始選擇貸款買房,而相比較商業貸款,住房公積金貸款的利息更低,逐漸成為了繳存人購房的首選。伴隨著住房公積金制度的普及,其貸款規模迅速擴大,相應的貸款風險也開始逐漸突顯出來,如何對風險進行有效防范,是住房公積金貸款發展中必須重點關注的課題。

  一、公積金貸款風險的類型及成因

  1、管理風險。這里的管理風險主要是內部管理風險,是由內部制度不健全,或者業務監督不嚴格導致的,住房公積金貸款的管理是一項綜合性工作,包括了前期調查、貸款審查、貸款審批、合同變更等多個環節,如果貸款管理缺乏合理的流程,或者崗位分工不明確,監督管理不嚴格,都可能會引發相應的貸款風險。

  2、信用風險

  信用風險也可以說是違約風險,主要是借款方無法定期對合同固定的貸款及利息進行償還,從而使貸款方蒙受損失。對于住房公積金管理中心而言,如果在制定決策的過程中,缺乏完整準確的信息,則可能會出現決策失誤,繼而引發信用風險。現階段,我國尚沒有能夠創建完善的個人信用管理體系,相關信息的透明度不高,無法將信用等級較低的群體曝光,而且對于公民的違約行為懲處力度不足,有限的違約成本使得不少人存在故意違約的情況。不僅如此,也可能在提出貸款申請時,借款方具備良好的信用等級,但是因為突發意外情況,本身對于貸款的償還能力受到了影響,繼而引發相應的信用風險。

  3、市場風險

  住房公積金的償還時間一般在十年以上,面對時刻處于發展變化的市場環境,在如此長的時間內,事物的價值必然會產生很大變化,就如同房價的波動。借款方在提交貸款申請的過程中,需要履行相應的低壓手續,而市場環境的變化必然會導致抵押物價值的波動,一般情況下,借款方都會選擇支付了首付的房產作為低壓,而當房價發生變動時,就會引發相應的市場風險。最近幾年,我國的房地產市場呈現出畸形發展的趨勢,房價漲幅過大引發的泡沫現象,可能會使得政府部門開展相應的宏觀調控,如果作為抵押物的房屋價格下降,就可能導致風險和問題。

  4、擔保風險

  從住房公積金帶寬的特征分析,擔保方式多數都會選擇住房抵押,而在這個環節,同樣存在一定的風險和問題。例如,房地產開發商在對房屋進行銷售的過程中,會通過預售的方式來實現資金回攏,換言之,房地產項目經常會在尚未完工的情況下開始銷售,而購房者如果想要獲取購房資格,就必須先支付一部分資金,在這種情況下,可能會因為房屋本身的問題,引發相應的擔保風險,如爛尾樓等。不僅如此,住房公積金中心無法準確掌握貸款目標的財務能力以及對于風險的抵抗能力,也無法把握市場環境變化的方向,在實踐中可能會出現價值評估錯誤的現象,而因為信息不對稱,住房公積金管理中心面臨著比較嚴峻的違約風險。

  二、有效防控公積金貸款風險的對策措施

  1、強化風險管理意識。針對住房公積金貸款中存在的風險,有關部門應該從思想認識層面著眼,強化風險管理意識,做好內部控制,確保住房公積金制度的有效落實。住房公積金管理中心應該做好必要的風險控制,于部門內構建起完善的授權管理機制,開展分權監督控制,同時需要成立相應的管理委員會,為內部管理決策的制定提供可靠支撐。例如,日常管理中,應該結合市場環境的發展變化,對管理委員會的職能進行持續優化,做好各項工作的科學監督。工作人員應該樹立相應的風險防控意識,做好基層員工的引導工作,促進其業務能力的持續提升,確保其能夠嚴格依照相應的內控制度,做好風險防控工作。另外,管理中心在強化風險防控意識的同時,也應該對資金流量和資金應用等環節進行監督管理,依照相應的規章制度,就資金的使用狀態進行明確。

  2、完善內部管控制度。一是應該規范貸款審批制度,對工作人員的責任意識進行強化,確保其能夠認識到風險防范的重要性,杜絕人情貸款和風險貸款;二是應該對貸款進行科學規范,落實多級審批機制,推動審貸分離,盡可能將貸款中的風險降至最低;三是應該完善培訓機制,針對住房公積金貸款的業務人員進行教育培訓,確保其能夠掌握最新的理論知識,能夠更加有效地應對新挑戰;四是應該推動信貸工作人員彼此之間的審查復核工作,將人員失誤引發的風險降到最低;五是在進行貸款合同的簽訂時,必須保證合同的合法性和完整性,由專業律師做好審核,購買相應的法律服務。

  3、構建信用評級系統。住房公積金管理中心在開展貸款風險管理的過程中,應該切實做好信用評級工作,以促進工作效率的提高。面對新的發展環境,央行創建了較為完善的個人信用體系,能夠在管理中心和各商業銀行系統中完成信息的高度共享。借助個人信用體系,管理中心能夠對對存在不良信用記錄的人群進行有效限制,在其提出住房公積金貸款申請時,可以根據實際情況,要求其提升收付比例,縮減貸款量同時降低貸款年限,提升風險規避的有效性。如果發現借款方存在尚未償還的債務,或者收入無法滿足相應的貸款償還標準,則可以駁回其貸款申請。

  四、重視市場環境分析。政府部門應該對住房公積金貸款業務信息系統進行完善,實現信息的高度共享,為住房公積金貸款提供指導。同時,管理中心應該做好市場環境分析,了解房地產市場走向,深入研究市場發展形勢以及國家的宏觀經濟政策,對住房公積金的貸款政策和貸款規模進行明確,調控好首付款比例、貸款額度上限以及還款期限等相關要素,以積極應對市場變化,在面對快速增長的房價時,應該謹慎貸款,房價下跌時則需要做好相應的風險防控工作。

  五、做好風險評估管理。針對住房公積金貸款中存在的風險和隱患,需要做好相應的風險評估管理工作,以此來明確風險的誘發因素以及影響范圍,實現對風險的精準預測,為風險防控提供可靠支撐。住房公積金管理中心應該從房地產市場的發展環境著眼,分析其發展特征和發展趨勢,做到與時俱進,在強化風險管理和風險評估的同時,對內部管理機制進行健全,做好必要的調查管理工作。例如,借助先進的信息技術手段,能夠對貸款方的財務能力、信用狀況等進行明確,以此來實現對信用風險和擔保風險的準確識別與分析,而在對住房公積金貸款風險進行評估的過程中,需要就容易引發風險的高危人群開展系統性調查,以此來保證住房公積金貸款的安全性。

  總而言之,面對新的房地產市場發展環境,在住房公積金貸款中,應該切實做好風險防控工作,以盡可能降低風險發生的幾率。從實踐的角度,應該強化風險管理意識,對住房公積金貸款管理的流程進行細化,做好操作標準及相關要求的明確,前期階段應該對借款方的信用等級進行分析,對其財務狀況進行調查,計算出相應的貸款風險系數,構建完善的信用評級機制,推動其持續優化。不僅如此,有關部門還必須做好住房公積金貸款的后續跟蹤調查,以保證其能夠做到專款專用,對于發現的問題需要及時處理,提升對于貸款風險的防控能力。

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